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계약갱신청구권은 임대차 계약이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지 한 번 행사하면 2년을 더 살 수 있는 권리이고 임대료 인상은 5%로 제한되므로, 만료일을 기준으로 행사 기간부터 계산하세요.
계약갱신청구권의 내용
계약갱신청구권은 주택 임차인이 집주인에게 계약을 한 번 더 연장해 달라고 요구할 수 있는 권리입니다. 집주인은 정당한 사유가 없으면 이를 거절하지 못합니다.
이 권리는 1회에 한해 행사할 수 있고 갱신되는 기간은 2년입니다. 기존 계약 기간이 1년이었든 2년이었든 상관없이 갱신 기간은 2년으로 보장됩니다.
갱신된 계약은 기존과 같은 조건으로 이어지는 것으로 봅니다. 그래서 임차인이 동의하지 않는 한 전세를 월세로 바꾸는 것은 원칙적으로 어렵습니다.
집주인이 바뀌었더라도 기존 임차인의 갱신 요구권은 사라지지 않습니다. 새 집주인은 정당한 사유가 있을 때만 갱신을 거절할 수 있습니다.
갱신을 요구하기에 앞서 계약서의 만료일, 보증금, 월세를 다시 확인해 두면 문자에 정확한 내용을 담을 수 있습니다.
묵시적 갱신과의 차이
묵시적 갱신은 양쪽이 아무 통보를 하지 않아 계약이 자동으로 이어지는 것이고, 갱신요구권 행사로 인정되지 않습니다. 갱신요구권은 임차인이 의사를 분명히 밝혀야 행사한 것으로 봅니다.
행사 기간과 방법
갱신 요구는 계약 종료일 6개월 전부터 2개월 전까지 해야 합니다. 이 기간은 2020년 12월 10일 이후 만료되는 계약에 적용됩니다.
만료일이 2027년 6월 30일이라면 2026년 12월 30일부터 2027년 4월 29일 사이에 요구해야 합니다. 이 날짜는 기간을 계산하는 방법을 보이려는 예시입니다.
방법에는 정해진 형식이 없지만 나중에 다툼이 생기지 않도록 기록이 남는 방식을 쓰는 것이 좋습니다. 내용증명 우편이나 문자, 이메일이 대표적입니다.
문자를 보낼 때는 계약 주소, 계약 종료일, 갱신을 요구한다는 문장을 분명히 넣으세요. 보낸 날짜와 시간이 남도록 화면을 저장해 두면 증거가 됩니다.
기간이 지난 뒤에 요구하면 갱신요구권으로 인정받기 어렵습니다. 만료일을 달력에 적고 6개월 전 날짜에 알림을 걸어 두세요.
행사하고 나서 확인할 것
집주인의 답변을 받으면 갱신 여부와 인상 금액이 적힌 문자나 서면을 보관하세요. 답이 없더라도 요구 사실을 보낸 기록은 그대로 남겨 두어야 합니다.
답이 없을 때
집주인이 답을 하지 않아도 요구 기간 안에 의사를 보낸 기록이 있으면 행사한 사실을 입증하는 자료가 됩니다. 기록을 모아 두고 필요하면 법률구조 기관에 상담하세요.
임대료 인상 5% 한도
갱신되는 계약의 차임과 보증금은 5% 안에서만 올릴 수 있습니다. 이 한도는 갱신요구권을 행사하는 경우와 계약 중 임대료를 올리는 경우에 적용됩니다.
보증금이 2억 원이라면 갱신 때 올릴 수 있는 금액은 최대 1,000만 원입니다. 이 숫자는 계산을 보이려는 예시입니다.
월세가 있는 계약이라면 보증금과 월세 각각에 5%를 적용합니다. 월세가 50만 원이라면 최대 2만 5천 원까지 올릴 수 있다는 계산이며, 이 숫자도 예시입니다.
지방자치단체는 조례로 이 한도를 5% 이하의 다른 비율로 정할 수 있습니다. 거주 지역에서 별도 비율을 정했는지는 신청 전에 해당 지자체에 확인해 보시길 권합니다.
집주인이 5%를 넘는 금액을 요구해도 임차인은 그 초과분을 받아들일 의무가 없습니다. 인상 비율은 기존 보증금 대비로 계산해서 대조해 보세요.
계약 중간에 이미 임대료를 올린 적이 있다면 이번 갱신의 기준 금액이 무엇인지 계약서와 이체 내역으로 정리해 두세요.
양쪽이 합의하면 5%를 넘는 조정도 가능합니다. 다만 합의서를 남겨 두어야 나중에 분쟁이 생기지 않습니다.
집주인이 거절할 수 있는 경우
집주인은 법에 정해진 사유가 있을 때만 갱신을 거절할 수 있습니다. 대표적으로 임차인이 월세를 2기분 연체한 경우, 거짓이나 부정한 방법으로 임차한 경우가 있습니다.
집주인 동의 없이 집을 다른 사람에게 다시 빌려준 경우, 집을 고의나 중대한 과실로 훼손한 경우, 집이 일부 무너진 경우도 거절 사유입니다. 철거나 재건축이 예정된 경우도 포함됩니다.
집주인이나 직계존속·직계비속이 실제로 거주하려는 경우에도 거절할 수 있습니다. 이때 집주인은 계약 종료 6개월 전부터 2개월 전 사이에 이를 알려야 합니다.
실거주를 이유로 거절해 놓고 정당한 사유 없이 제3자에게 집을 임대하면 임차인에게 손해를 배상해야 합니다. 월 임대료 3개월분, 새 임차인과의 임대료 차액 2년분, 실제 손해액 중 가장 큰 금액이 기준입니다.
세부 사유의 해석은 사안마다 다를 수 있어 분쟁이 생기면 법률구조 기관에 별도로 확인하시길 추천합니다.
갱신 후 계약 해지
갱신된 계약에서도 임차인은 언제든 해지를 통지할 수 있습니다. 집주인이 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 효력이 생깁니다.
그래서 이사 계획이 확실하지 않아도 일단 갱신을 요구해 두는 전략이 가능합니다. 다만 해지 통지 후 3개월간은 임대료를 내야 합니다.
갱신 계약서를 새로 쓰지 않았다면 갱신 사실을 확인하는 문서를 한 장 남겨 두세요.
핵심내용 정리
| 구분 | 내용 |
|---|---|
| 행사 횟수 | 1회 |
| 갱신 기간 | 2년 |
| 행사 기간 | 계약 종료 6개월 전부터 2개월 전까지 |
| 임대료 인상 한도 | 5% (지자체 조례로 5% 이하 조정 가능) |
| 갱신 후 임차인 해지 | 통지 3개월 후 효력 |
핵심 요약
- 계약갱신청구권은 1회, 2년이며 종료 6개월 전부터 2개월 전까지 행사합니다.
- 갱신 때 임대료는 5%까지만 올릴 수 있고 지방자치단체 조례로 더 낮게 정할 수 있습니다.
- 집주인은 월세 2기 연체나 실거주 등 법에 정한 사유가 있을 때만 거절할 수 있습니다.
- 행사 의사는 문자나 내용증명처럼 기록이 남는 방식으로 밝히세요.
자주 묻는 질문
계약갱신청구권은 몇 번 쓸 수 있나요?
1회만 행사할 수 있고 갱신 기간은 2년입니다.
언제까지 요구해야 하나요?
계약 종료 6개월 전부터 2개월 전까지 요구해야 합니다.
임대료는 얼마까지 올릴 수 있나요?
5%까지이며 지자체 조례로 이보다 낮은 비율이 정해질 수 있습니다.
집주인이 실거주한다고 하면 거절당하나요?
집주인이나 직계존속·직계비속이 실제로 거주하려는 경우에는 거절할 수 있습니다.
어떤 방식으로 요구해야 하나요?
형식은 정해져 있지 않지만 문자, 이메일, 내용증명처럼 기록이 남는 방식이 좋습니다.
갱신 후 중간에 나갈 수 있나요?
임차인이 통지하면 집주인이 받은 날부터 3개월 뒤에 해지 효력이 생깁니다.